Gayrimenkul ve Kentsel Dönüşüm Hukuku

Tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı iddiası birden çok sebebe dayanabilir: muris muvazaası (mirastan mal kaçırma), hile, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ya da zilyetliğe dayalı kazanma. Her sebebin ispat yolu ve süresi farklıdır.

Dava açılmadan önce tapu kaydına tedbir şerhi düşürülmesi çoğu zaman davanın kendisi kadar önemlidir; taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye devredildiğinde talep, aynen iadeden tazminata dönüşebilir.

• Muris muvazaası ve mirasçıların saklı payı
• Ehliyetsizlik ve vekâletin kötüye kullanılması
• Tapu kaydına ihtiyati tedbir şerhi
• Zilyetliğe dayalı tescil talepleri

Kira artışında üst sınır, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Sözleşmeye bunun üzerinde bir oran yazılmış olması, o oranın uygulanabileceği anlamına gelmez.

Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür: kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar bunların başlıcalarıdır. Sözleşme süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir.

• Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları
• Kira tespit ve kira uyarlama davaları
• İhtiyaç nedeniyle tahliyede yeniden kiralama yasağı
• Depozitonun iadesi ve hasar tartışması

Kira ödenmediğinde iki ayrı yol vardır: icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli takip ya da mahkemede tahliye davası. Sürelerin ve sonuçların farklı olması bir yana, seçilen yol sonradan kolayca değiştirilemez.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — ilamsız icra yoluyla tahliye hariç — dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu adım atlanırsa dava esasa girilmeden usulden reddedilir.

• Tahliye talepli ilamsız takip ve ödeme süresi
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
• Kira alacağında gecikme faizi
• Kiralananın devri hâlinde yeni malikin durumu

Apartman ve site uyuşmazlıklarında esas olan kat malikleri kurulu kararıdır. Karara katılmayan malik, kanunda öngörülen süre içinde iptalini isteyebilir; süre geçtiğinde karar aleyhine olan malik bakımından da bağlayıcı hâle gelir.

Aidat borcu taşınmazın el değiştirmesiyle sona ermez: yeni malik, eski malikin ödemediği aidattan onunla birlikte sorumludur. Ödenmeyen aidat için icra takibi ve gecikme tazminatı gündeme gelir.

• Yönetim planının değiştirilmesi
• Kat malikleri kurulu kararının iptali
• Ortak alanın işgali ve projeye aykırı kullanım
• Aidat alacağının takibi

Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmazda ortaklardan biri paylaşmayı isterse diğerlerinin rızası aranmaz. Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığına bakar; mümkün değilse taşınmaz satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar da dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Satış yoluyla paylaşmanın çoğu zaman piyasa değerinin altında sonuç vermesi karşısında, bu aşamada varılacak anlaşma ayrıca önem taşır.

Riskli yapı tespitine itiraz süresi kısadır ve kaçırıldığında süreç malikin katılımı olmadan da ilerler. Tespit kesinleştikten sonra tartışma yıkımın kendisi değil, paylaşım oranı ve kira yardımı üzerinde yoğunlaşır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık yaşanan sorun gecikmedir. Teslim tarihi, gecikme cezası ve ayıplı imalata ilişkin sorumluluk sözleşmede açıkça düzenlenmemişse geriye yalnızca genel hükümlere dayanan uzun bir yargılama kalır.

• Riskli yapı tespitine itiraz
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi
• Gecikme tazminatı ve kira yardımı
• Ayıplı imalat ve eksik iş bedeli